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旺铺变“空城”200业主被套3年 专家戏称“一铺坑三代”(组图)

发布日期:2021-07-16 02:47   来源:未知   阅读:
 

  www.apt18.cn!东方网8月29日消息:据《新闻晚报》报道,位于闵行七莘路的星站路区域一直是七宝重点打造的北部商圈,凯德置地嘉茂广场的落地,家乐福、巴黎春天百货、大光明影院的入驻数年已经为其聚拢了不少人气,然而就在这一黄金宝地内,紧邻凯德置地嘉茂广场的华商时代广场却显得与整体商圈格格不入。大量的商铺空置,几乎无人的过道,使其犹如一座“空城”。而在这个“空城”的背后,是200名小业主数10亿元资金被套3年的无奈叹息。

  “旺铺出租”、“商铺抛售”“商铺租售”……昨日上午,当记者来到华商时代广场,看到最多的就是这些贴在空荡荡商铺门口的招商标语。而记者走了一圈发现,整个商场地下一层、地上两层,已经开业的不到10家,有些商铺虽然里面有商家的产品,但是明显已经关了很久,商品上积了不少灰,而商铺门口还贴着电费欠缴停电通知。唯一的一个大型主力店苏宁电器,上千平方米的店内,顾客也寥寥无几。

  记者按照招商标语联系上了业主陈先生。作为商铺的一期业主,陈先生坦言,没有想到原本的“旺铺”竟然成为了无人问津的“空城”。整整空关了三年,自己租金收不到,每月还要缴纳不菲的银行利息和物业费。

  事件还要从2009年说起。 2009年10月,陈先生和一群投资客一起将目光投向闵行七宝板块的华商时代广场,以为在周边家乐福、巴黎春天等商业体的带动下,华商时代广场迎来的是高额的投资回报率。当时是“万人空巷抢华商”,陈先生还庆幸自己“抢”得一套。在其看来,这个商铺是整个商圈唯一的产权式商铺,“一方面周边商业氛围已经有了,旁边家乐福、巴黎春天,人家生意兴隆,我想这里也会被影响到吧;另一方面售楼员承诺次年5月商铺全面开张,我还以为可以从5月开始坐等收钱呢。”陈先生还告诉记者,购买的时候,开发商只提供了一个销售合同,并没有租赁合同,当年他还特意问过开发商为什么不包租,开发商笑言这么好的地段还需要包租吗。

  正是有了很多像陈先生这样的投资者,开盘当月,华商时代广场的销售可谓异常火爆。据网上房地产统计数据显示,仅2009年11月该项目就成交了199套,当时成交均价都超过每平方米5万元,其中,最高成交单价达每平方米7.8812万元,成为当月成交单价最高的商铺项目,按此计算,该项目1个月的成交达到近10亿元。

  然而等到了2010年5月,商铺招商和商场开业却了无音讯,陈先生等来了开发商和招商公司 “商铺推迟开张”的通知,。到了2011年,面对仍然“无声无息”的商铺,越来越多的小业主开始不安起来。一方面与开发商沟通,要求兑现当初的承诺,另一方面部分小业主也开始自救,自己挂牌出租。然而效果非常不理想,据其介绍,华商时代广场自2010年交房以来,只有零零星星几家商铺开业,因生意冷清,租客只好关门。租客陆陆续续进驻,又陆陆续续搬离,三年来,一直没有实现全面营业。而目前开出的几个主力店,基本上都是开发商自己持有的商铺。“开出的价格非常低,还有免租金优惠。 ”

  记者联系到了开发商的相关负责人,该人士向记者坦言,的确有过两次爽约,而这些都是招商公司前期预判有误所致。 “到今年,这个项目已经换了三次招商公司。 ”

  该负责人称,华商时代广场是一个产权多元化的综合体项目,有办公楼和商场,后期还有酒店,商场业态总共有4万平方米,2009年的时候出售了一次,占到了40%。当时外聘的招商公司给项目的定位为高端品牌商圈,但是由于产权多元化,很多知名品牌并不认同。与此同时,由于周边已经有多个商业项目,而且都是凯德和百联这样的“大佬”,因此给招商带来了一定的难度。 “由于商场是需要培育的,所以我们一开始的租金定位不高,但是在招租过程中,我们发现一些业主的预期较高,使得双方在价格上出现分歧,这也间接造成了无法全面营业的局面。”该负责人介绍道。在其看来,目前商场处于“放水养鱼”的阶段,等度过了这个周期,回报率就会快速上涨。 “部分业主也认同这一观点,早前业主们联合出租谈起来非常困难,为了一单5个商铺的联合出租,要谈最少两个月,而现在刚刚完成的一单5个商铺的整体出租,5个业主谈下来不到两周。 ”该负责人介绍道。

  该人士还表示,目前4万平方米的商场,开发商希望先将地下一层暂后招商,主力推展地上一二层3万平方米,而目前一、二层完成签约出租率60%。而记者从招商公司获悉,此项目今年年底沿街商铺有望全部营业,而到明年3月份有望整体营业。目前,商场后区的餐饮区已基本完成招商,而两楼的儿童区也引入了爱婴室等多个儿童品牌入驻。

  该负责人还介绍,开发商一直督促招商公司加大招商力度,同时要求其定期通过短信平台、华商论坛、每月快讯简报的形式将项目最新的招商运营进展、物业服务、商场活动信息等有关内容发送给全体业主。与此同时,每周还召开由招商公司、各业主参与的招商通气会,向业主通报招商业态规划、招商进展。 “现在基本上每周都有20-30户业主参与。 ”该负责人说。

  然而对于开发商的此番言论,也有部分业主并不认同。有业主表示,商铺空关三年,这方面的损失由谁来承担。而“放水养鱼”对于小业主而言更是有些难以接受。

  “项目刚引进的一个儿童教育品牌,5个商铺的租金只有2元/天/平方米。而在边上的凯德,同位置的租金是12元/天/平方米。这个6倍的差距也太大了吧。 ”业主顾先生介绍道。而且开发商将自己持有的商铺低价出租,甚至是免除半年或是一年的租金,更是让小业主的出租难上加难。

  对此,顾先生联合多名业主提出了 “自主联合进行招商和业态统一规划”的要求,在他们看来,具体某个位置应该落位什么租户(或品牌),应该出什么价格,都是有一定的规律;只有在“整体性”的运作下才能用合理先进的规划吸引租户,用统一和专业的经营信息充实目标租户的信心,用统一的报价结构让每个位置都能找到合适的租户,这样才可能在最短的时间内整体开业。

  “简单说,也就是占60%的开发商和占40%的小业主共同将这个商场整体交由第三方来招商经营,而大家领取相应的回报。 ”顾先生介绍道。在他看来,目前的招商公司更像是一个中介,只负责以低价拉来客户,实际上并没有整体的主题设定和规划。然而这一想法,却没有得到开发商的认同,开发商书面答复小业主称,将不反对小业主提出的要求,但开发商华品公司作为独立的法人主体,不参与和主导各小业主对自有商铺处理的决策。该公司相关负责人也坦言,这些想法过于理想化,操作起来有些困难。

  这让提交要求的业主们对于本次商铺的开张有些心灰意冷。“没有统一的主题,没有统一的规划,租户就会因没有足够的人流而业绩惨淡,其后就会出现租户拒交租金、提前撤场等情况,再后,就是人气会更差,撤场的租户会更多。这样就会陷入一个恶性循环之中。 ”顾先生如是说。

  对于小业主的想法,易城中国副总裁柳费国认为,有一定的可取之处。他表示,早几年,开发商由于持有成本过高,会散卖一些商场的商铺,香港也有过此类情况,但是香港是通过业权委员会来解决这类问题。与内地以面积为标准不同,香港业权委员会是以业权价值来决定投票权的。“比如一楼商铺和二楼商铺虽然面积相同,但其业权价值就有所不同。 ”

  华商时代广场地处七宝七莘路商业中心北侧,除了现有已经经营多年的巴黎春天百货和凯德嘉茂广场综合体外,周围至少有三个商业项目在建;七宝另一头的汇宝百货2011年业绩成长30%以上,吴中路靠近七莘路上的“万象城”项目也已经启动。华商所处区域的商业体是最密集的,对于招商不力,空关三年的情况,业内专家认为,一方面是产权多元化的弊端凸显,另一面也折射出区域经营性商业过剩。

  商业地产专家杨咏诗向记者表示,一方面产权的多元化,直接导致了商场老板很多,无法进行统一,业态形成互补,使得人气难以聚拢;一方面商场周边已经拥有多个成熟业态,在同质化严重情况下,商业体已经接近饱和状态,加之当地居民购买能力的局限性和租客对周边商场的高认知度,这是阻碍商场运营的外部环境。

  复旦大学地产运营研究所所长蔡为民坦言,现在“一铺养三代”已经形成误区,实际上有可能是 “一铺坑三代”。在其看来,商铺投资的风险来自于商业、金融市场等因素的变化导致的运营不善、空置率上升、银行借贷成本提高、投资比预计的投资回收周期长等,一旦商业物业定位不准、招商不佳、运营不利,小业主的损失自不待言。就目前而言,随着住宅市场的条款,很多开发商开始涉足商业地产,并对一些热门区域进行热炒,导致现在的商场业态已经出现了区域过剩的情况。与此同时,一个商业中心成熟起来至少需要5年的培育期,而产权多元化更将延长其培育期,直接导致业主与开发商的纠纷不断。合肥房屋加固-服务周到